LTV & DSR & DTI 뜻 개념 차이점 - 스트레스 DSR 무엇인가 ?

 

부동산 시장은 아직 침체 국면이지만 아파트 등 구매 시 활용되는 LTV, DSR, DTI 등의 뜻과 개념은 알고 있어야 유용한데요. 특히 최근에 정부에서 검토하고 있는 스트레스 DSR 포함해 관련 개념에 대해 살펴보도록 하겠습니다

LTV ( Loan To Value ratio) 뜻 개념

 

LTV 개념은 간단하고 쉬운데요. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율, 즉 담보 인정비율을 말하는 것으로 영어로 풀어쓰면 Loan To Value ratio를 줄인 말로 보시면 됩니다. 은행이 주택을 담보로 대출을 해 줄 때 적용되는 집 시세 대비 최대 대출 가능 한도를 이야기한다고 보시면 됩니다. 

 

저의 경우도 2011년 주택담보 대출 시 LTV 40% 적용받을 걸로 기억되는데요. 아파트의 경우 시세가 1억이면 40% 인 4천만 원까지만 대출 이 가능하다고 보시면 됩니다. 여기에 추가로 빼는 항목이 있는데요. 바로 방 수 곱하기 소액 보증금입니다. 이는 임대차 보호법 상 대항력을 갖춘 소액 보증금은 모든 순위에 우선 해 무조건 받아 갈 수 있는 금액입니다. 사실상 이 부분도 은행에서 알아서 반영하기 때문에 알고 만 계시면 되는 부분입니다

 

 

DTI (Debt To Income) 뜻 개념 -  총부채 상환 비율

 

DTI의 뜻 개념은 수입 대비 대출 가능 비율을 말합니다 최근에는 대부분 DSR 적용이 일반적이기 때문에 잘 사용하지 않습니다. 하지만 간혹 사용되는 경우가 있다고 하니 알고 계시면 도움이 될 수 있는데요. 좀 더 명확히 말씀드리면 DTI는 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 담보 대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출 한도를 정하는 제도로 DTI 수치가 낮을수록  빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정됩니다

 

 

DSR ( Debt Service Ratio) 뜻 개념 - 총부채원리금 상환비율

 

DSR 뜻 개념은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출합니다. 즉 모든 신용대출 원리금을 포함한 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중입니다.

 

 

DTI  vs  DSR 차이점

 

DTI와 DSR의 차이점은  DTI 가 소득 대비 주택 담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출 한도를 계산하는 반면, DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하므로 더욱 엄격한 기준이 적용된다고 봐야 합니다.

 

따라서 DSR을 도입하면 연소득이 동일할지라도 금융부채가 증가하기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다고 이해하시면 됩니다

 

 

▶DTI  = (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득

▶DSR =( 주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

 

스트레스 (stress)  DSR 무엇인가?

 

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 이란 정부가 가계부채의 양적. 질적 관리를 위해 도입을 추진 중인 제도 중 하나로 향후 금리 상승 가능성을 감안해 보다 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산 정시 일정 수준의 가산 금리를 적용하는 것이 핵심입니다

 

예를 들어 연소득 5천만 원인 차주가 40년 만기로 4.5% 금리로 변동형 주택담보대출을 받을 경우 현재는 3억 7000만 원 대출이 가능했지만 1% 포인트(p) 수준의 가산금리를 추가할 경우 대출액이 3억 2천3백만 원으로 약 4700만 원 줄어드는 형태를 말하는 겁니다

 

스트레스 DSR 가산 금리는 매년 11월 한국은행 공시를 기준으로 산정됩니다. 매년 11월을 기준으로 가산금리는 과거 5년간 신규 가게대출 금리 가중 평균의 최고치에서 11월 금리를 차감해 산출되는 구조입니다

이러한 스트레스 금리는 지난 2020년부터 1% p 수준을 보이고 있습니다