주택 아파트 매매 후 하자 누수 책임 누구?

주택 아파트 매매 후 하자 누수 책임은 누구에게 있는지에 대한 분쟁이 자주 발생합니다. 매수인과 매도인 심지어 중개한 부동산 모두 해석이 다르기 때문에 정확한 규정을 파악해 불필요한 분쟁을 사전에 방지해야겠습니다.

 

◆ 매도인의 하자 담보 법규 및 판례

지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권으로 매수인이 계약의 목적을 달성하지 못할 때에는 계약해제가 가능하고, 그 외에는 모두 손해 배상 청구만 가능하며 1년 범위 내입니다. 단 매매 후 하자 존재 여부를 안 시점(매매계약 당시 인지하고 있는 경우 청구 불가) 이후로는 6개월간 손해 배상 청구가 가능합니다.

 

 

[민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 의하면]

 

"매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다.

 

[제575조(제한물권 있는 경우 매도인의 담보책임)]

 

1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우네 한하여 매수인은 계약을 헤제 할 수 있다. 기타의 경우에는 손해 배상만 청구할 수 있다

 

2) 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대치 계약이 있는 경우에 준용된다

 

3) 전 2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

 

1.하자담보책임 뜻

매매 계약 시 그 목적물에 흠이나 하자가 있는 경우, 일정한 요건 하에 매도인이 매수인에게 지게 되는 책임을  '하자담보책임'이라고 합니다. 그러나 매매 계약 당시, 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였어도 알 수 있었던 문제를 과실로 인해 하자를 알지 못했다면매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

 

1.1 하자의 범위

대법원 판례에 의하면 '하자'란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 주택법에서는 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다. 하자가 있는 경우 매도인은 매수인에게 충분한 설명을 한 후 거래계약 쳬결을 해야 합니다.

 

2.매도인의  하자 담보책임이 인정되지 않은 경우

 

하자의 존재 여부는 부동산 계약 성립 당시를 기준으로 삼는 게 일반적이지만 계약과 이행완료 시점(소유권 이점 시점)의 기간 간격이 매우 큰 경우에는 이행완료 시점을 기준으로 삼는다고 합니다. 또한 공동주택에서 발생하는 하자 중에서도 누수의 경우 직관적으로 그 즉시 현상이 발생하는 특성이 있어 거래 당시 또는 소유권 변경 시점에서 발생하여야만 매도인의 책임이 인정될 수 있다고 판시한 사례가 있습니다.

 

 

설사 노후화된 부동산을 거래하기 전에 하자가 발생한 사실을 알고 하자의 원인을 수리한 후 부동산 거래를 맺은 시점과 입주 후 수개월이 흐른 뒤에도 누수 자국이 발견되지 않았을 시에는 매매계약의 목적물인 오래된 공동주택은 자체 노후화를 고려해야 하고 이 점은 불가 항력적으로 발생할 수 있는 현상임에 결과적으로 본래부터 하자가 존재했다고 보기 어렵다고 합니다

 

3. 하자담보책임 기간 - 하자를 안 후 6개월

 

결론적으로 오래된 공동주택의 자연적인 노후화가 하자라고 할 수 없으며, 거래 시점 또는 이행완료 시점에 하자의 발생이 드러나야만 매도인의 책임이 성립되며, 매수인이  거래 당시 하자를 알고 있었거나 사소한 부주의로 알 수 있는 부분을 알지 못한 경우에도 매도인에게 하자 책임을 물을 수 없습니다. 단 매수인이 매매한 공동주택의 하자 발생 사실을 몰랐다면 하자담보책임을 물을 수 있으나 민법 582조에 따라 매수인은 사실을 인지한 후 6개월 내에 배상 청구를 해야 하며 기간이 지나면 청구가 불가능합니다.

 

3.1 손해배상청구권을 행사 조건

 

1) 매매 계약이 유상거래로 유효하게 성립되어야 합니다

2) 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다.

    →계약 시점과 이행완료 시점의 간격이 큰 경우에는 이행완료 시점을 기준으로 합니다.

3) 매수인의 선의여야 하며, 하자에 대해 매수인의 과실이 없어야 합니다.

4) 매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내네 손해배상청구권을 행사해야 합니다.

 

3.2 손해배상청구권 행사 방법

 

하자를 발견한 매수인은 사진 동영상 등을 활용해 증거를 최대한 확보해야 합니다. 이 증거를 매도인에게 문자, 이메일, 우편 등을 활용 하자 사실을 알린 후 보수에 대한 비용을 청구해야 합니다.

 

 

문서 증빙으로 가장 좋은 방법은 내용증명입니다 매도인은 하자에 대한 인지여부와 무관하게 하자에 대한 책임을 져야 합니다. 하자 담보책임이 인정되면 매수인은 손해배상 청구는 물론 계약 해지도 가능합니다.

( 계약해지의 경우 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 가능합니다.)

 

 

 

 

관련콘텐츠

 

 

생활배상책임보험 개념 종류 보상 범위