가족 간 전세 계약 시 모르면 증여세 폭탄 맞는 주의 사항 3가지

가족 간 특히 부모 자식 간에는 전세계약의 형태로 증여를 실행하는 경우가 있다고 합니다. 저는 아직 그만큼의 재력이 없는 관계로 심각한 고민을 해 본 적이 없지만, 모르면 증여세 폭탄을 맞은 수 있기 때문에 꼭 알고 있어야 할 주의 사항 3가지를 알려 드리겠습니다.

 

◆ 가족 간 전세계약 유형 - 부모 자식(형제) 간 임대차 계약

가족 간 임대차 계약 중 가장 흔한 형태가 부모 자식 간 임대차 계약입니다. 쉽게 말하면 자식이 주택을 구입하면서 부모가 전세 세입자로 들어가면서 보증금을 지급하는 형태입니다. 자식은 부모로부터 받은 전세보증금으로 주택 매매대금을 정산하는 형태인 것입니다.

 

형제간 전세 계약도 부모 자식 간 전세계약과 마찬 가지로 주택 구입자금을 전세보증금으로 지급하기 위해 계약을 체결한다 는 점에서 동일합니다. 여기서 주의할 점은 국세청의 관점입니다.

 

자식이 부모로부터 주택구입자금을 지원받기 위해 전세계약을 체결하고 전세보증금을 지급하는 형식적인 계약이라고 판단하는 경우 전세보증금을 증여로 보아 증여세를 부과한다는 것입니다.

 

◆ 가족 간 전세 계약 시 증여세를  피하기 위한 주의사항 3가지

 

1. 일반적이 전세계약 형태를 취해야 합니다.

가족 간 전세계약임을 스스로 알릴 필요가 없습니다. 따라서 부모 자식 간 전세계약도 일반적인 전세계약과 마찬가지로 부동산 중개인을 통해 전세계약서를 작성하고 전입신고를 한 후 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다. 이 사항은 매우 중요하니 꼭 기억하셔야 합니다.

2. 부모와 자녀가 동거하면 안 됩니다

아무리 부모 자식 간이지만 전세계약을 체결했다면 세입자와 집주인의 관계가 되어야 하기 때문에 주민등록상은 물론 실제로도 함께 동거하시면 안 됩니다. 특히 자녀가 평생 부모와 동거하다가 불현듯 주택을 구입하면서 부모로부터 전세보증금을 받고 전세계약을 체결하는 것은 누가 보아도 증여로 보기 때문에 사회 통념상 인정되기가 어렵습니다.

 

어쩔 수 없이 함께 부모와 자식이 함께 거주해야 한다면 실제로 부모가 거주하는 공간만큼 해당되는 전세보증금을 지급해야 합니다.

3. 매매대금과의 연관성이 없어야 합니다

매매대금과의 연관성이 없야 한다는 것은 자녀 스스로가 부모로부터 전세보증금을 지원받지 않아도 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력이 있어야 한다는 것입니다. 또한 부모는 전세 보증금을 반환받아야 할 이유가 있어야 한다는 것입니다.

 

좀 어렵기도 하고 아리송한 이야기입니다. 사실상 경제적 능력이 있으면 자녀 스스로가 모든 걸 해결하면 되는 것입니다. 그런데 우리는 그렇지 못하기 때문에 최대한 증여세를 피하기 위한 방법을 찾는 것으로 이해하시면 됩니다.

 

지금부터 말씀드리는 매매대금과 연관성을 부인할 수 있는 아래 4가지 근거를 잘 기억하시기 바랍니다.

1. 자녀의 주택 취득 시 지불하는 매매대금 전부를 부모의 전세보증금으로 대체 금지

 

2. 매매대금 지급기일과 전세보증금 지급 기일이 동일한 날짜 금지 딱 맞게 동일날짜에 매매대금을 지급한다는 인상을 주어서는 안 됩니다

 

 

3. 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하는 경우 주택을 매수하는 자녀와 전세세입자인 부모가 전세계약을 체결 금지

 

4. 기존 거래관행에 맞추어 기존 주택매도인과 부모가 전세계약을 먼저 쳬결 한 후, 자녀가 주택을 매수하면서 전세계약을 승계하는 방식으로 하시는 게 적절합니다

 

◆ 결론

증여세를 줄이거나 피하기 위해 필요한 3가지 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 이 방법으로 꼭 증여세를 100% 피할 수 있다고 단언할 수는 없습니다. 국세청의 관점에 따라 해석이 달라지기 때문입니다. 하지만 우리가 할 수 있는 조치를 사전에 해 둔다면, 예상치 않았던 절세가 가능할 수 있음에 의미를 두어야겠습니다.